1부 - 하이퍼시 집 구매 (hyper 를 대비해서 자산보존용으로 주택구입, 과연 맞는 말인가? )

자료가 좀 커서 2부로 나눠 올리겠습니다. 

1부. 하이퍼와 집값

2부. 인플레이션, 디플레이션과 집값.  

원문에 기반했지만 약간 제말도 첨삭햇고, 추가자료도 보충했습니다. 

여러분들의 반론성 댓글 환영합니다. 아랫글이 100% 옳다고 생각하지는 않습니다. 다만 기준점은 될거고, 좋은 논쟁거리라고 생각합니다. 

  

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원문: 제목이 아래와 같습니다.  

Housing apocalypse prediction of hyperinflation and real estate values – Debunking the hyperinflation argument to purchase housing. Examining real estate in deflation, inflation, and hyperinflation. (하이퍼의 주택가격 붕괴예측과, 부동산의 가치 - 하이퍼시 주택구입 주장에 대해 오류임을 밝히다. deflation, inflation, hyperinflation 시의 부동산 조사)

http://www.doctorhousingbubble.com/housing-apocalypse-prediction-of-hyperinflation-real-estate-values-debunking-hyperinflation-argument-deflation/ 

저도 갠적으로 여러사람에게 질의 받았는데, 다가오는 초인플레션시대, 하이퍼 시대에 부동산 투자가 하락하는 돈가치에 대해 자산보호를 위한 효율적인 수단이 아니냐는 질의 입니다. 그래서 답은 미리 밝히지만 '아님니다' 입니다. 

제가 질문 받는 동안 느낀것은 많은 사람들이 하이퍼라는 것을 체감하지 못하고 잇다는 사실입니다. 

하이퍼의 정의, 즉 돈가치가 휴지가 되어가는 상황에서 물가가 상상도 할수 없이 오른다는 사실은 알고 잇는데, 자기의 삶이 자기 가족과 주변의 삶이 어떻게 될지를 아직 실감하지 못하는 것 같습니다. 

그래서 오로지 돈의 휴지화와 물가상승 만을 생각해서 자산보전의 수단으로 부동산 투자를 안전한 투자처중 하나라고 생각하는 겁니다.  

그래서 과연 그게 왜 아닌지를  바이마르 공화국 예를 들어 그 설명 하겠습니다.  

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I. 1부 - hyper와 집값 

세계는 2007년 이래로 과도한 부채에 의한 deflationary (통화수축) 시대에 살고 잇습니다. 통화수축이라고 하니깐, 또 현재 돈을 그렇게 찍어 내는데, 왼 통화수축이냐 라고 반문할수 있겠지요? 

그건 간단합니다. 2007년 이후 수조달러에 달하는 연준의 양적완화라는 술책은 리만 사태로 거의 망한 은행들의 구제금융을 위해 전자금융의 형태로 은행들 계좌에 이체되엇을뿐이고, 그중 일부만 시중에 흘러나와던 겁니다. 따라서 시중에 통화량 증가에 따른 통화승수 효과가 거의 없었던 겁니다. 

개인들에게 남은 것은 집값하락으로 인한 반토막난 순자산뿐입니다. 게다가 없는 사람들은 직장잃고 있는 집마저 차압으로 뻇긴채, 길거리에서 텐트치고 정부에서 주는 food stamp 로 하루하루 살아갈 뿐입니다. 

1. hyper 가 부동산을 유혹한다. 

하이퍼 논란만큼 터무니없는 하이퍼 당시의 부동산(집값) 논쟁은 실제 어떤일이 일어난지를 살펴보면 앞으로 여러가지 경제적 상황(deflation, inflation, hyper 상황에) 에 부동산 가격에 어떤 일이 일어날수가 있는가를 이해하는데 도움이 될겁니다.    

먼저 하이퍼의 정의를 다시 하지요. 

몇몇 경제학자들에 의하면 하이퍼란 3년간 누적으로 100%(이상)의 물가상승이 나오면 이를 하이퍼라고 합니다 ( Hyperinflation as defined by some economists is a cumulative inflation rate over three years approaching 100% ) ( 여러분들이 생각했던 하루 수천% 상승이 아니라. 물론 위의 개념을 그냥 강한 인플레이션 정도로 해석할수도 잇습니다. )

다행스럽게 현재 미국도 그렇구, 세상은 하이퍼 상황은 아님니다.  오히려 지난 10년간은 일본의 잃어버린 20년간의 deflationary 패턴과 비슷합니다.  

아래 데이타를 보시면 독일 바이마르 공화국 때의 하이퍼 당시 생활상을 엿볼수 잇을 겁니다. 

위 데이타는 가장이 샐러리맨인 중산층 3인가족 기준입니다.  1912-13년은 정상적인 보통의 생황양식을 보여줍니다. 당시 지출의 30%는 주택비용( 월세 또는 주택 대출금 상환, 여기서는 중산층이라 집을 구입한 대출금을 의미하는것 같습니다), 30%는 식료품 구매에 사용됩니다. 지금 생활과도 별차이가 없지요. 

지금의 미국을 독일의 바이마르 공화국때랑 비교하자면, 현재 전형적인 미국 중산층 가정은 소득의 40%을 주택에, 15% 정도를 식료품에 소비합니다. 

1915년 이후 특히 1919년 이후의 데이타를 잘보시기를. 1916년 부터는 주택비용이 거의 반으로 줄어듭니다.  1918년이후에는 50% 이하로 가게 됩니다. 

하이퍼가 극에 달한 1923년 3분기에는 놀랍게도 소득의 0.2% 만이 주택비용으로 사용됩니다. 그리고 소득의 거의 전부인 91.3%를 오직 식료품 구입 사용합니다. 

왜 이런 상황이 됬을까요? 2가지 정도 예측해봅니다. 

첫째로) 하이퍼가 와서 돈의 가치가 사라지게 되어도, 월세든 고정금리 대출이든 간에 항상 일정금액만 지급하기 때문에, 상대적으로 비중이 작아진 겁니다.  에를 들어 고정금리 대출금이 월 100만원으로 계약했다면 당시 하이퍼 상황이라도 100만원만 내면 되고, 이 금액은 당시 오른 물가에 비하면 하찮은 금액이 되버린 겁니다. 

둘째로 ) 주택을 포기한 겁니다. 즉 부모님 이나 형제/자매, 친인척 집에 같이 지내는 거지요. 그경우 주택비용이 0 이거나 아주 적었을 겁니다. 

하이퍼상황에서 부동산을 종이가 되어가는 화폐의 가치를 보전 하는 방법으로 생각하시는 분들은 한마디로 전체적인 큰 그림을 이해하지 못하는 겁니다.    

바이마르이 예처럼, 중요한점은 하이퍼상황에서는 집에 대해 신경쓸 틈이 없습니다. 말 그대로 모든 소득을 오로지 식료품 구입에 쏟아 부어야 한다는 점입니다. 중산층이 자기 소득의 거의 전부를 식료품 구입에 쓴다면, 하위 계층에서는  어떤 일이 일어날까요? 우리는 답을 알고 잇습니다. 그리스에서 이미 밨지요. 답은 쓰레기통 뒤져서 먹고 살아야하는 겁니다.  

그때가 되면 잇는 집을 팔아서라도 식료품을 구해야 되는 상황이 될수도 잇다는 겁니다. 여러분이 강남과 교외에 집 2채가지고잇고, 현금만 100억인 자산가라고 해도, 하이퍼 상황에서는 100억으로도 쌀 20kg 짜리 1가마도 살수 없는 상황이 될수도 잇습니다. 

즉 하이퍼때 주택가격이 상승할거라는 자칭 몽상적인 부동산 전문가들과 최근에 주택를 구입한 사람은 하이퍼를 팔아서 자신의 구매를 정당화 한것이며, 이는 자신이 고른 선택적 정보를 통해 심리적인파워를 취한 겁니다. (  Talk about delusional housing pundits and those who recently bought trying to justify their purchase by bringing up hyperinflation!  Now that takes some psychological power of selective information.) 

지금 미국집값이 ( 울나라 집값도 마찬가지로) 아직 하락하지 않는 이유는 연준이 필사적으로 저금리를 유지하고 잇고, 은행들이 압류한 주택들을 아직 시장에 내놓지 않고 잇기 때문입니다.( The only reason home values don’t move lower is because of the Federal Reserve strangling rates lower and banks flat out aggregating properties in the shadow inventory.)

하이퍼가 오게되면 아래 지표처럼, 실업률도 급증하게 되고,  실제 순소득도 크게 감소하고,  cost of living도 엄청나게 증가합니다. 

< 실업률 >

실업률이 거의 30% 가까이 치솟았네요.  취업 포기생은 뺏을테니, 실제 실업률은 50%가 넘었을 겁니다. 

   

< 실제 임금 > 

위 탄광 노동자의 실제 임금은 하이퍼가 와도 크게 달라지지 않습니다. 

반면에 생활비는 아래처럼  10배이상 올라갑니다. 그 비용의 대부분은 식료품이구여  

 

< cost of  living> 

자 보다시피, 1919년 만해도 소득이 지출보다 많아서 여유있었지만,  이후 지속적으로 지출이 소득을 초과하게 됩니다. 

<Income vs. expenditure   >

위 데이타에서 보여주는 것처럼  

하이퍼가 오게되면 실업률 엄청 증가,  실질급여 그대로, 실질소득 감소, 생활비 급등으로 만성적인 재정 적자상황이 되는 겁니다. 

따라서 다가오는 하이퍼를 대비하기 위해서는 소득의 감소와 만성적인 적재정자를 예상하시고, 거기에 맞게 주거를 선택하는게 낫습니다. ( Yet households would be better off with more affordable housing to reflect lost wages. ) 

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막판에 affordable housing이라고 상당히 모호한 표현을 사용 했네요. 

 

결론적으로 한가지 확실한것은 집은 가족들을 위해 반드시 필요하지만, 하이퍼 때문에 자산보존을 위해서 집을 사야한다는 논리는 명백한 오류라는 겁니다.   

어떤게 하이퍼 상황에서  적당한 주거 방안 인지는 개인마다 틀릴겁니다. 자신에게 맞는 방법을 잘 세워서 ' 그 날 ' 에 잘 대비하시기를.